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再议“钱出不来 中国富人纽约买房泡汤”
[版面:佐治亚州][首篇作者:WillyRong] , 2020年07月19日12:46:16 ,1071次阅读,1次回复
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发信人: WillyRong (Willy), 信区: Georgia
标  题: 再议“钱出不来 中国富人纽约买房泡汤”
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 19 12:46:16 2020, 美东)

昨天看到一篇被各大网站广为转载的文章《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这是
一篇值得一读的文章,也是给国内来美买房客一个很好的提醒。

位于在LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte是一颗闪耀星星! Corte
楼高仅有7层,长度达250英尺,包括Studio、一居室、二居室和三居室共有85套。
Corte配备的服务设置也是丰富得惊人,包括了24小时礼宾服务、健身中心和休息室、
室外庭院、250平方英尺的共用屋顶平台、小型园景花园、私人小木屋供出售、掷球球
场、户外淋浴和烧烤炉等等! Corte所在的社区被认为是纽约市最具活力的社区之一,
除了有极佳的曼哈顿城市景观,更有丰富的艺术、文化和餐饮服务。

有人惊呼道:哇塞!在纽约长岛市买公寓一个单元Unit 平均价格是$150万美元左右,
真不便宜啊!

相比于位于亚特兰大市中心,坐落在有号称“亚特兰大长安街”的Peachtree Street附
近的德筑美国集团建的J5公寓(一室两厅一卫:42套,平均建筑面积:907 Sqft 售价
在$50万美元左右,两室两厅两卫(一卫):108套,平均建筑面积:1400 Sqft,售价
在$75万美元左右)。

这两类全新豪华公寓比较,亚特兰大买公寓一个单元Unit 平均价格是$50万美元左右,
真是划算多了。

《钱出不来 中国富人纽约买房泡汤》,这文章内容有点长,它的大意说的是:

中国公民王先生于2018年11月24日订立协议,购买长岛市(Long Island City)位于
LIC Court Square法院广场的全新豪华公寓大楼Corte其中的一个单元,该7F单元连同
公共部分的未分割权益1.1164%一起,价格是$152.5万美元。

王先生2018年11月24日签订合同时,缴足了首付定金15.25万美元。

这栋Corte公寓的发起人(Sponsor)2019年11月18日前后向王先生致函(初步通知),
说购房交易完成后,将于12月18日在纽约格林尼街110号完成过户。

根据购房合同第6.4条,他被准予延期过户14天。最终,发起人通知他执行房子过户手
续,需于2020年1月31日完成交易。

由于王先生还没有能够补齐拖欠的余款,2020年1月31日前后他收到违约通知(Notice
of Default)。规定他需要在90天内(4月30日之前)还清欠款。

5月29日前后,对方致函王先生,称“由于未能解决违约,特此取消交易,并没收保证
金。”
王先生在7月8日向法庭递交的起诉书中称,由于中国政府的限制,他不再可能按照自己
的意愿将资金转出中国,完成房产交易。是中国政府限制资金转出中国的行为构成了“
不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。要求法官判对方归还他15.25万美元购房定
金。

当我把这篇文章分享在一些微信群里,引来了热烈的讨论。

有人说:王先生要被没收的定金可不是小数哦,(比如:$3~5千美元)是$15.25万美
元!

有人说:王先生应该在买纽约长岛这个单元Unit之前,就应该把买房款$152.5万美元和
与之相应的过户费Closing Cost 转存到美国的银行后再出Offer(买)房,兵马未动
粮草先行!

有人说:是否他的房地产经纪人有一定的责任?是否在他出Offer前就该把这事同他讲
清楚并核实清楚,比如:让王先生出具在美国银行的Bank Statement,证明他在美国银
行账目上有足够的购房款,如果他的房地产经纪人跟王先生讲明了,他还执意出Offer
签约买房,那现在出现的这种局面,后果就由王先生自负,经纪人就没有任何责任了。

有人评论道:汇款出中国的风险是可以预见的,难以说成是“不可抗力”,中国外汇管
制也不是今天突然宣布的!

有人说:不可抗力一般指的是自然灾害或者战争,法院可以清查王先生的其他海外资产
,王先生可以变卖其他海外资产来完成这笔交易!

有人说:这钱要不回来了,只要买房客当时在合同上签了字,就默认是知道相关条款了
,最后由于中国外汇管制而导致不能及时汇款,这种事和“不可抗力”搭不上!

有人说:换位思考一下,如果你是卖家,你本来可以在这一年的时间把这个单元卖给别
人的,结果买家最后没有钱买,房子没有卖掉,这定金算是给Seller 卖家近一年的时
间等待,和包括按买家装修要求房子材料费的补偿!

在房地产行业,这是“约定俗成”的行规,如果买家对此没有争议,这定金$15.25万美
元就应该归卖家,这就是“契约精神”所在!

借此机会,学习一下一些相关知识:
《中华人民共和国外汇管理条例》第532号
http://www.gov.cn/zwgk/2008-08/06/content_1066085.htm

外汇局澄清:个人购汇不允许境外购房并非新政
(2017年01月03日08:10  来源:人民网-金融频道)
http://money.people.com.cn/n1/2017/0103/c42877-28993530.html

2016年12月31日晚间,外汇局发布“国家外汇管理局有关负责人就改进个人外汇信息申
报管理答记者问”,表明个人年度购汇5万美元的便利化额度没有变化,同时重申了个
人购汇不得用于海外购房及投资等未开放的资本项下交易。

国家外汇管理局相关负责人向人民金融澄清表示,个人购汇不得用于海外购房并非新政
策,个人海外购房及投资属于尚未开放的资本项目,“一直以来都不能做”。

个人购汇不得用于境外买房(2017年01月03日07:30  来源:北京日报)
http://house.people.com.cn/n1/2017/0103/c164220-28993331.html
事实上,个人购汇政策没有变化。此次改进个人外汇信息申报管理并未缩减个人购汇的
用途或调整购汇额度,而是对前期政策的落实进行更为细化、精确的管理,主要涉及三
方面内容:一是细化申报内容,明晰个人购付汇应遵循的规则和相应的法律责任;二是
强化银行真实性、合规性审核责任;三是对个人申报进行事中事后抽查并加大惩处力度。

据多家银行柜台、网银挂出的《个人购汇申请书》内容显示,个人购汇加强了对用汇时
间和用途的申报。

不得用于境外买房、证券投资、购买人寿保险和投资性返回分红类保险等尚未开放的资
本项目

想在美国买房人须知,事先搞清楚想好了,勿谓言之不预也。😀

不要像王先生那样,钱转不出来在房子过不了户时说,是中国政府限制资金转出中国的
行为构成了“不可抗力事件”,阻止了他充分履行合同。

希望有在纽约的房地产经纪人跟进报道,最终看看法院是如何判理这定金$15.25万美元
的归属?我们拭目以待!

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※ 修改:·WillyRong 於 Jul 20 00:21:52 2020 修改本文·[FROM: 2601:cf:8480:1ac]
※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 2601:cf:8480:1a]

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发信人: WillyRong (Willy), 信区: Georgia
标  题: Re: 再议“钱出不来 中国富人纽约买房泡汤”
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jul 19 12:47:50 2020, 美东)

刚刚有人看了文章问: @亚特兰大房地产Willy Rong,
请问荣先生,我老丈人夫妇已有美国绿卡,想回国卖掉自家住房,来美国买房自住。这
样的钱能拿到美国来吗? 谢谢!!

Willy 回答:这恐怕还是要问国内外汇管理局,我知道有一个广东人,她跟我说,她回
国卖掉她在国内的房产,办理转成美元,再把这属于自己财产的钱全部转汇到美国,前
前后后花了3~4个月的时间,是可以操作的,但手续繁多,且拖的时间很长,你们在这
样做的时候,要问清楚要有心理准备!😀

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※ 来源:·WWW 未名空间站 网址:mitbbs.com 移动:在应用商店搜索未名空间·[FROM: 2601:cf:8480:1a]

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